Viršutinė norma. Investuodami į nekilnojamąjį turtą greitai sužinosite, kad viršutinės ribos norma yra vienas iš dažniausiai naudojamų metrikų, sprendžiant apie investiciją. Tai paprastas būdas įvertinti finansinius investicijos rezultatus, tačiau, kaip matysite šiame straipsnyje, jis turi apribojimų.
Įvadas
Tiesioginis kapitalizavimo metodas yra kapitalizacijos koeficiento apskaičiavimas. Tai tarsi apibrėžimas. Didžiausias statymas apskaičiuojamas ir nustatomas taip. Pavyzdžiui, jei pastatas generuoja 10 000 USD grynųjų veiklos pajamų ir parduodamas už 100 000 USD, norma gali būti skaičiuojama kaip 0,1. Ribiniai tarifai išreiškiami procentais, todėl skaitome tai 10 procentų. Šio skaičiavimo paprastumas leidžia greitai jį pertvarkyti, kad išspręstumėte nežinomą figūrą. Aukščiau pateiktame pavyzdyje žinome NOI ir vertę, bet jei turėtume tik NOI ir ribą, galėtume taip pat lengvai nustatyti vertę. Tai akivaizdu, nes ne visada turėsite visas tris informacijos dalis. Pelningatiesioginio didžiųjų raidžių metodo metodą galite pamatyti žemiau esančioje nuotraukoje. Tai nekilnojamojo turto pavyzdys.
Tiesioginio pajamų kapitalizavimo metodo taikymo sritis
Kadangi viršutinės ribos normą galima apskaičiuoti taip greitai ir paprastai, tai tapo skaičiumi, kuriuo investuotojai ir kiti nekilnojamojo turto specialistai lygina vieną investiciją su kita. Gali būti svarstomos dvi investicijos, kurių abiejų sąrašo kainos ir triukšmas labai skiriasi, tačiau jei kiekvienai taikoma ta pati viršutinė riba, galite lengvai jas palyginti.
Profesionalūs vertintojai ir nekilnojamojo turto investuotojai taiko skirtingus vertinimo metodus. Tiesioginis didžiųjų raidžių rašymo metodas yra tik vienas iš jų, ir jis remiasi ta pačia formule, kurią pristatėme anksčiau. Finansų terminologijoje metodas pastatą vertina kaip „nuolatinį“. Tiesą sakant, atliekant šį skaičiavimą, daroma prielaida, kad investicijos ir toliau duos grąžą neribotą laiką.
Didžiausia norma yra „nuolaida“, kurią investuotojai taiko šiam pajamų srautui dėl įvairių su tuo susijusių rizikų. Nėra tokio dalyko kaip nerizikinga investicija, todėl investuotojai diskontuoja bet kokį pajamų srautą, kad atsiskaitytų. galimas problemas ir nuostolius, kuriuos ji gali patirti. Viršutinė norma tiesiog nurodo pajamų ir kainos santykį, su kuriuo investuotojai nori priimti būsimą pajamų srautą.
Koks NOI esinaudoti
Šį klausimą visada turėtų užduoti investuotojas, žiūrėdamas į kapitalizacijos normas. Nėra visuotinai priimto NOI. Tai sukelia problemų investuotojams, kai jie bando nustatyti tam tikros investicijos rinkos ribą. Galbūt jie girdėjo, kad šalia aptariamo objekto esantis turtas buvo parduodamas „septynių procentų ribose“, nors jis gali būti tik „tarpininkavimo“skaičiais, kurie padidino NOI. Jei NOI yra didesnis arba mažesnis, tai turės tiesioginės įtakos tikrajai ribai, kuria prekiaujama turtu. Taigi svarbu dirbti su savo komanda, kad įvertintumėte palyginamus rinkos rezultatus ir atidžiai apsvarstytumėte, kokias normų ribas laikote galiojančiomis.
Kada šis metodas turėtų būti naudojamas
Didžiosios vertės normos ir tiesioginis kapitalizacijos metodas vertinant yra naudinga priemonė, kurią turite turėti savo kaip investuotojo įrankių rinkinyje. Tai leidžia greitai išanalizuoti operaciją, o jei tai daroma sistemingai naudojant kritinį objektyvą, tai gali būti galinga technika. Tačiau, be to, yra daug pagalbinių ar alternatyvių vertinimo metodų. Žinojimas, kada reikia atlikti daugiau nei šį vieną skaičiavimą, yra svarbus įgūdžių rinkinys kuriant prekybos analizės galimybes.
Metodo formulės išvestis
Investicijų į nekilnojamąjį turtą analizėje kapitalizavimo norma yra lygi grynųjų veiklos pajamų ir nekilnojamojo turto vertės santykiui. Palyginamų objektų kapitalizavimo normos naudojamosdiskontuojant turto grynąsias veiklos pajamas, kad būtų gauta jo vidinė vertė.
Kaip ir bet kuri kita investicija, nekilnojamasis turtas vertinamas dabartine būsimų pinigų srautų verte. Yra du nekilnojamojo turto vertinimo metodai: tiesioginės kapitalizacijos metodas ir diskontuotų pinigų srautų metodas. Taikant tiesioginės kapitalizacijos parinktį, pajamų iš turto srautas, matuojamas grynosiomis veiklos pajamomis, laikomas nuolatiniu, o turto vertė lygi NOI, padalytam iš diskonto normos.
Formulė
Turto vertė naudojant tiesioginės kapitalizacijos metodą nustatoma pagal dabartinės nuolatinio mokėjimo vertės formulę:
r yra kapitalizavimo norma, o NOI yra grynosios veiklos pajamos. Į skaičiavimą iš esmės įtraukiami NOI augimo tempai. Ribinė norma r yra lygi diskonto normai i atėmus augimo tempą g. Tai yra tiesioginio didžiųjų raidžių rašymo metodo formulės kintamieji.
Pertvarkydami aukščiau pateiktą lygtį, gauname r matematinę išraišką. Kapitalizavimo norma r nustatoma remiantis grynųjų veiklos pajamų (NOI) ir palyginamo turto vertės santykiu. Equal Income NOI – turtas atėmus visas eksploatavimo išlaidas, remontą ir priežiūrą, draudimą, nekilnojamojo turto mokesčius, komunalines paslaugas ir kt. NOI yra netolygus grynųjų pinigų srautų matas, t. y. neatimamas nei palūkanų, nei kitų kapitalo sąnaudų, taip pat turto vertė ir didžiausias tarifas.
Ribiniai kursai
Ribiniai įkainiai, naudojami vertinant turtą, turi būti iš nekilnojamojo turto sandorių, kurie yra labai panašūs į vertinamą turtą pagal turto vietą, dydį, turto pobūdį (gyvenamosios ir komercinės paskirties), nuomos terminą (trumpalaikę arba ilgalaikę)., amžius, t. y. ar nustatytos remonto ir tobulinimo išlaidos ir tt
Tiesioginio pajamų kapitalizavimo metodo naudojimo pavyzdys
Atsižvelgiant į šiuos duomenis, turto A vertė naudojant ribinę normą, gautą naudojant turimą informaciją apie B ir C turto pardavimą, atsižvelgiant į tai, kuri yra tinkamiausia. Tiesioginio kapitalizacijos metodo verslo vertinime pavyzdys:
| Nuosavybė | A | B | C |
| NOI | $1 000, 000 | $2, 000, 000 | $15,000,000 |
| Vertė | ? | $25, 000, 000 | $150, 000, 000 |
| Nuomos terminas | 10 metų | 8 metai | 3 metai |
| Nuomininkų skaičius | 2 | 3 | 10 |
Ypatybė B yra labiau panaši į nuosavybę A, o ne į C, todėl mums reikia nuosavybės A vertės, naudojant kapitalizavimo procentą, gautą iš nuosavybės B informacijos vertės ir NOI.
Aukščiau naudojama viršutinė norma gali būti padidinta arba sumažinta, kad atspindėtų skirtumus tarp palyginamųsavybė (t. y. B savybė) ir vertinama savybė (t. y. A savybė).
Tiesioginė kapitalizacija, palyginti su diskontuotų pinigų srautų analize
Daugelis komercinio nekilnojamojo turto brokerių, skolintojų ir savininkų nekilnojamojo turto vertinimus naudoja atsižvelgdami į pajamų metodą. Vertinimas, gautas iš tiesioginės kapitalizacijos, yra diskontuotų pinigų srautų (DCF) analizė. Vertinant tiesioginę kapitalizacijos vertę, stabilizuotos grynosios veiklos pajamos (NOI) yra padalintos iš rinkos kapitalizacijos normos. Apskaičiuotoms sąnaudoms, DCF analizei reikalingas sąmatas kiekvienais metais kartu su NOI ir numatomomis atstatymo išlaidomis analizės laikotarpio pabaigoje. Paprastai analitikas naudoja pajamų kapitalizaciją, kad įvertintų grąžą. Šios tikėtinos piniginės išmokos tada diskontuojamos atitinkama norma, kad būtų galima gauti vertinimo rinką. Tiesioginės kapitalizacijos metodas vertinant investavimo riziką yra vertinamas pagal maždaug tas pačias taisykles.
Grynųjų veiklos pajamų įvertinimas
Nors šie skaičiavimai yra paprasti ir aiškūs, jie priklauso nuo vertintojo ar vertintojo prielaidų. Naudojant tiesioginį didžiųjų raidžių rašymą, reikia įvertinti stabilizuoto NOI savybes. Šis vertinimas yra pagrįstas rinkos duomenimis apie palyginamus nekilnojamojo turto objektus rinkos srityje; atstovauja vertintojo nuomonei, kaip turtas turėtų veikti. Kadangi vertintojo nuomonė yra pagrįsta rinkos duomenų stebėjimu, sunku rasti priekaištų jo arba jos NOI įverte. Kai rinka yra „adekvati“, „stabilizuoto NOI“sąvoka yra ypač naudinga. Tačiau ypatingasdvi rūpimos sritys.
Pirma, ką daryti, jei turto vertinimo metu yra daug laisvų vietų? Akivaizdu, kad niekas nevykdo nekilnojamojo turto tikėdamasis reikšmingos, nuolatinės laisvos vietos. Taigi vertintojas gali remtis laisvų darbo vietų rinkos dalimi, o ne realių laisvų darbo vietų savybėmis. Dėl to elemento modifikatoriaus NOI padidėja ir modifikatoriaus vertė gali padidėti.
Antra, jei tikimasi, kad būsimas nekilnojamojo turto NOI padidės dėl padidėjusios erdvės paklausos ir dėl to padidės nuomos kainos, vienerių metų tiesioginė NOI kapitalizacija gali nuvertinti turtą. Kadangi DCF analizė leidžia kasmet koreguoti nuomos tarifą, laisvų patalpų lygį, surinkimo nuostolius ir veiklos išlaidas, DCF analizę galima naudoti norint numatyti pirkėjo NOI padidėjimą laikui bėgant.
Pvz., kai tikimasi, kad turtas bus visiškai išnuomotas per ateinančius trejus–penkerius metus, pragyvenimo išlaidos gali būti sumažintos iki norimo lygio. Dėl šios numatytų pokyčių specifikacijos gaunami realistiški NOI įverčiai per laikotarpį – rezultatas yra daug geresnis, nei kapitalizuojant metų NOI. Tačiau, kita vertus, tiesiog darant prielaidą, kad laisvų darbo vietų lygis per trejus metus bus sumažintas, tai gali sukelti išpūstą NOI.
DCF analizė puikiai tinka tokioms situacijoms kaip ši. Tačiau DCF analizė nėra labai naudinga, kai reikia žinoti, kad turtas yra visiškai išnuomotas. Vienodų metinių pinigų srautų eilės dabartinė vertė yra lygi ekvivalentuikapitalizuota vertė. Tai nėra klaida naudoti DCF analizės savybes, kai nesitikima reikšmingų NOI pokyčių. Tačiau vertinimo ataskaitos naudotojai turėtų žinoti, kad šio metodo rezultatai nėra geresni už tuos, kurie gaunami teisingai taikant tiesioginę kapitalizaciją. Tiesioginės kapitalizacijos metodas vertinant investavimo riziką yra vertinamas pagal maždaug tas pačias taisykles.
Didžiosios raidės ir diskonto normų pasirinkimas
Teoriškai susirūpinimas dėl vienerių metų NOI kapitalizavimo neįtraukiamas. Vertintojo įgūdžiai nustatant rinkos kapitalizaciją, palyginamų pardavimų rodiklį – tai vaidina didelį vaidmenį. Jei rinkos viršutinės ribos norma apskaičiuojama parduodant nekilnojamąjį turtą, kurio laisvų patalpų lygis yra panašus į daiktus, kurių pirkėjas tikisi atitinkamai visiškai išnuomoto nekilnojamojo turto likimo, vertę būtų galima apskaičiuoti pagal nekoreguotą NOI ir rinkos ribą.
Šiuos lūkesčius atspindi ir pirkėjai, kurie tikisi, kad ateityje NOI padidės darbo užmokesčio kainos. Abiem atvejais lūkesčiai atsispindi stebimoje kainų kapitalizacijoje. Vertintojo problema iškyla tada, kai reikia suderinti objektus, kurių negalima rasti. Tokiu atveju vertintojas turi sukurti kapitalizacijos koeficientą ir įvertinti NOI iš geriausių turimų kolegų ir pateikti rinkos vertės įvertinimą, kuris atspindi vartotojų lūkesčius.
Atitinkama diskonto norma naudojama DCF analizei, paverčiant NOI įverčius įvertybes. Kai nekilnojamojo turto rinkai įvertinti naudojama DCF analizė, diskonto norma turi būti ištraukta iš rinkos naudojant palyginamus turto duomenis. Taigi atitinkamų palyginamų duomenų poreikis yra toks pat DCF analizei ir tiesioginei kapitalizacijai. Kai investicijų analizei naudojama DCF analizė, reikiama grąžos norma turėtų būti naudojama numatomiems pinigų srautams diskontuoti.
Būtinas sunkus pasirinkimas
Tiesioginės didžiosios raidės ir DCF analizė – kiekviena tinka tam tikromis aplinkybėmis. Visų pirma, tiesioginis kapitalizavimas tinkamas norint tikėtis stabilių NOI analizės savybių; DCF puikiai tinka numatomoms kintančios NOI savybėms. Pasirinkti tinkamą kapitalizavimo normą ir diskonto normą kartais gali būti sunku taikant abu metodus. Pagrindinis DCF analizės pranašumas yra tas, kad renkant duomenis, reikalingus NOI įvertinti analizės laikotarpiu, reikia sužinoti apie nuosavybės perspektyvą.
DCF analizę reikia atidžiai apsvarstyti. Tikėtinos tam tikros rūšies ploto ir veiklos sąnaudų pasiūlos ir paklausos kapitalizavimo koeficientas. Tinkamai atlikta tokia analizė gali suteikti informacijos, kuri nėra akivaizdi naudojant tiesioginę didžiąją raidę. Tačiau dažnai pirminis DCF analizės panaudojimas patvirtina tiesioginio kapitalizacijos vertinimo rinkos vertę. Nors DCF analizėje naudojami įverčiai gali būti tikslesni kai kurioms NOI savybėms, nepriklausomas rinkos vertės tiesioginės kapitalizacijos įvertinimo patvirtinimas reikalauja atitinkamos nuolaidos.kursai.
Išvada
Šiuolaikiniame pasaulyje yra daugybė ekonominių instrumentų ir juos suprasti gana sunku. Šiame straipsnyje detaliai išanalizuotas tiesioginio kapitalizavimo metodas. Tai labai naudinga technika, kuri dažnai naudojama ekonomikoje. Dabar skaitytojas su juo susipažinęs ir gali juo naudotis. Tiesioginio pajamų kapitalizavimo metodas vertinant bet kokią verslo formą ar pajamų objektą padeda sukurti sėkmingą verslą su minimalia rizika.
